Comment être sûr de récupérer sa caution de loyer quand on déménage ?
Lorsque vous quittez un logement, la dernière étape avant le déménagement consiste à faire l'état des lieux de sortie. Si vous souhaitez être assuré de récupérer intégralement votre dépôt de garantie, vous devez prendre quelques précautions que nous vous détaillons ci-dessous.
1. Restitution de caution, que dit la loi ?
Le locataire a obligation d'entretien pendant la durée du bail. Cela inclut des petites rénovations dont la liste – indicative, mais pas limitative – est fixée par le décret n° 87-712 du 26 août 1987. S'il a causé des dégâts (papier peint arraché, brûlures de cigarette sur la moquette, vitre cassée…), charge à lui de les réparer.
Le propriétaire prend en charge les dégradations imputables à la vétusté. Un décret relatif à la loi Alur, publié le 31 mars 2016, définit la notion de vétusté. Cependant, la grille de vétusté n'a jamais été établie. Il revient donc au propriétaire de définir sa propre grille et à l'occupant de l'accepter ou non. En bref, encore un décret qui ne sert pas à grand-chose…
1. a. Un état des lieux en bonne et due forme
Notez que l'état des lieux, pour être légal, doit être signé par le bailleur ainsi que le locataire, ou doit être établi par un huissier de justice. Si ce n'est pas le cas, il n'est pas possible d'appliquer une quelconque retenue sur la caution.
Il est donc fort recommandé d'être présent lors de l'état des lieux, et le cas échéant inspectez avec attention l'exactitude des points relevés. Notez aussi que l'exhaustivité de l'état des lieux d'entrée est la clef pour éviter toute mauvaise surprise au moment de quitter votre location. Vous êtes devenu responsable à compter de la remise des clefs.
1. b. Devis ou facture, quel document fournir pour les réparations ?
Le propriétaire n'est pas tenu de fournir une facture pour justifier certains travaux, un devis suffit.
En cas de réparations, le propriétaire peut imputer toute la facture à son locataire pour remplacer un objet négligé, une vitre cassée par exemple. En revanche, cela doit être seulement une partie de la facture pour les éléments soumis à l'usure normale (robinet, papier peint…). Voilà donc l'importance d'avoir été très vigilant lors de la signature du bail et de l'état des lieux d'entrée, de façon à ne pas être lésé à votre sortie !
2. Délai de restitution de la caution d'une location
Depuis le 27 mars 2014, deux situations distinctes ont été fixées pour déterminer au bout de combien de temps le propriétaire doit avoir rendu au locataire sa caution.
Si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, alors le dépôt de garantie doit être restitué sous un mois. Le point de départ de ce délai étant la restitution des clés par le locataire, en l'occurrence, vous.
Par contre, en cas de dommages, le locataire peut attendre jusqu'à 2 mois pour être sûr d'obtenir le remboursement du dépôt, ou du moins ce qu'il en reste...
Si votre propriétaire tarde trop à vous restituer le montant de la caution, sachez qu'il pourrait s'agir d'une bonne nouvelle pour vous. Les intérêts de retard sont égaux à 10% de votre loyer mensuel hors charges par mois de retard. En d'autres termes, dans le cas extrême où votre propriétaire met 10 mois à vous la rendre, vous pourrez récupérer un mois complet grâce à ces intérêts de retard !
Si vous souhaitez la restitution du dépôt de garantie le plus rapidement possible et que votre bailleur traîne la patte, votre recours est d'envoyer une lettre de demande de restitution en recommandé avec accusé de réception.
Dans le cas où vous resteriez sans nouvelle ou sans retour positif à la suite de cette mise en demeure, vous pouvez saisir la commission de conciliation (recours à l'amiable), le tribunal de proximité, le tribunal d'instance ou tribunal judiciaire pour un litige plus important. Le tribunal d'instance était celui sollicité dans la plupart des cas.
Attention, veuillez noter que la restitution du dépôt par l'agence immobilière n'est pas une nécessité. C'est au propriétaire qu'incombe cette responsabilité, et c'est donc contre lui que toute action devrait être dirigée.
3. Faire le grand ménage pour être sûr de récupérer sa caution
Une fois le logement vidé, voilà venu le moment du grand ménage ! Nous vous conseillons de vous y atteler très sérieusement, car l'effet psychologique est extrêmement important. Lorsque vous allez honorer le rendez-vous pour l'état des lieux sortant avec votre propriétaire ou l'agence qui gère le bien, la première impression de votre interlocuteur sera capitale.
Il n'y a pas de mode d'emploi, en revanche, la toute première chose est d'éviter de faire attendre la personne mandatée pour vérifier que vous avez pris soin du bien dans lequel vous avez habité ces dernières années. De la même façon, si vous avez résilié votre bail de manière précipitée et que vous vous retrouvez face à votre propriétaire, il est préférable de mettre sa fierté de côté et de s'excuser afin de vous attirer ses bonnes grâces.
S'il entre dans un logement mal nettoyé, il aura une impression négative qui va influencer son appréciation et il ne laissera passer aucun détail. À l'inverse, s'il brille comme un sou neuf au terme de votre contrat de location, il sera plus tolérant sur certains détails. Des vitres sales par exemple, donnent l'impression d'un lieu négligé, alors que si elles sont bien nettoyées, l'impression est radicalement opposée.
C'est un ressenti naturel. Vous avez d'ailleurs sûrement déjà entendu qu'il est difficile de changer l'opinion qu'une personne s'est forgée dans les premières minutes voire les premières secondes. Ne lésinez donc pas sur l'huile de coude pour faire valoir votre statut de locataire modèle !
Si vous pouvez vous le permettre, passer par une entreprise de ménage ou une femme de ménage occasionnelle est judicieux. Les professionnels seront probablement bien plus efficaces. Mais si vous souhaitez vous charger vous-même du nettoyage de la maison, il ne faut rien négliger, du sol au plafond. N'oubliez pas les plinthes, les prises électriques, les joints de la salle de bain…
Vous devriez en être conscient, récupérer le dépôt de garantie de votre appartement va vous demander quelques heures de dur labeur ! Voici les points spécifiques à contrôler avant la date fatidique de l'EDL de sortie.
3. a. Les murs
Tout défaut dans un mur se remarque immédiatement. Retirez tous les clous ou vis que vous avez pu y planter et rebouchez à l'enduit si nécessaire. Si vous estimez que le revêtement est vraiment trop abîmé, ne vous lancez pas dans les travaux. Nous vous conseillons d'en parler d'abord à votre propriétaire. Il serait inutile de repeindre, s'il a par exemple décidé qu'il va faire une grosse rénovation.
N'oubliez pas que les trous dans les murs sont l'un des premiers points qui sera inspecté par votre propriétaire ou votre agence immobilière lors de la remise des clés.
De la même façon, si vous avez repeint les murs dans une couleur différente de celle d'origine, voyez avec lui si elle lui convient. Et s'il y a des traces sur les beaux murs blancs, ayez la correction de passer un coup de peinture. Dans le cas inverse, vous pourrez dire adieu à la restitution de la caution de loyer, ou du moins, à sa restitution complète.
3. b. Les sols
Les sols sont souvent très marqués par les meubles qui sont restés là pendant des années. N'hésitez pas à sortir le grand jeu avec un shampoing en profondeur !
Par contre, si vous avez fendu votre carrelage lors du déménagement d'un objet lourd par exemple, vous n'avez plus qu'à prier pour que votre propriétaire ne se rende compte de rien… La retenue sur le montant du dépôt pour ce type de réparation risquerait d'être pour le moins salée.
3. d. Les extérieurs
Si vous habitez une maison avec des extérieurs, il est recommandé de tondre, désherber, tailler, défricher, ratisser… Bref, donner un nouveau souffle à celui s'il n'a pas été entretenu. Le loueur ne doit pas avoir l'impression d'entrer dans un jardin délaissé et en friche. Pensez également à nettoyer le mobilier de jardin et à vider les chéneaux.
Car oui, ces tâches font généralement partie de votre devoir d'entretien de la maison que vous occupez.
3. e. Les meubles
Peut-être que vous avez opté pour un appartement déjà tout équipé. Récupérer la somme de son dépôt de garantie dans le cas de l'état des lieux de sortie d'un meublé ajoute un paramètre supplémentaire.
Votre propriétaire ne tiendra probablement pas compte d'une microrayure, mais il pourrait être beaucoup moins conciliant si votre chat s'est fait les griffes sur le canapé, ou que vous avez cassé certaines lattes du sommier.
Si vous occupez une location meublée et que vous vous retrouvez dans ce genre de situation, réparez ou remplacez les meubles abîmés par des substituts de qualité et de style équivalents. Bien sûr, vous n'avez rien à faire si les dégradations sont liées à l'usure normale.
Vous vous demandez peut-être également s'il est acceptable de laisser des meubles qui n'étaient pas présents dans votre location à l'origine. Dans ce cas-là, vous devriez tout simplement demander son avis à votre propriétaire quelques jours avant l'état des lieux.
Mais l'option la plus avantageuse dans ce cas de figure reste de stocker ses meubles dans un espace de stockage (ou garde-meuble). Grâce à YouStock par exemple, même pas besoin de vous déplacer ou de lever le petit doigt, puisque la collecte à votre domicile actuel et la relivraison à une adresse différente sont effectuées par nos experts du stockage.
3. f. Les “détails” pour lesquels vous pourriez être tenu responsable
Détails, c'est vite dit, car vous vous en seriez probablement bien passés ! En effet, voici une liste des points dont l'entretien, la réparation et le remplacement sont à votre charge, et qui doivent donc être traités avant la date de EDL de sortie pour être certain de récupérer votre caution locative :
- Les joints de la plomberie
- Le remplacement de prises électriques, des baguettes de protection, des ampoules et des interrupteurs
- Le bon fonctionnement des charnières des fenêtres, des volets et des portes, le remplacement de vitres cassées ou présentant des fêlures
- Les réparations mineures de l'électroménager et des miroirs
- Le ramonage de la cheminée
- L'entretien annuel de la chaudière
Retenez que si vous voulez récupérer votre dépôt de garantie dans son intégralité, vous ne devez pas rendre votre logement dans un état neuf, mais dans un état net. L'idéal est autant de le rendre dans le même état que lors de la signature du bail. N'oubliez jamais que tout se négocie. Ne soyez pas sur la défensive, mais traitez à l'amiable avec votre bailleur.
En cas de litige, n'hésitez pas à faire appel à la commission de conciliation (ou commission départementale de conciliation). Cet organisme aide propriétaire et locataire à trouver gratuitement une solution amiable et permet souvent d'éviter le passage devant un juge.
Pour cela, envoyez une lettre recommandée avec avis de réception à la commission départementale de conciliation où se situe votre habitat en fournissant une copie du bail, de même que tous les documents utiles à votre dossier comme l'état des lieux d'entrée et de sortie pour un non-remboursement du dépôt de garantie.
