12 conseils pour réussir votre investissement immobilier locatif

Vous envisagez d'investir dans un placement sûr et pérenne ? L'immobilier locatif, avec ses promesses de revenus complémentaires et de constitution d'un patrimoine, représente une option attractive. Toutefois, la réussite dans cet investissement exige une attention particulière à l'évolution du marché immobilier. En effet, les tendances du marché, les fluctuations des prix, la demande locative, ainsi que les cadres législatifs en constante évolution peuvent significativement influencer la rentabilité de votre logement.

Avantages, conseils, législations… Cet article a donc pour objectif de répondre à toutes vos questions et vous guider pour vous lancer facilement dans l’investissement immobilier locatif !

1. Qu'est-ce que l'investissement immobilier locatif ?
2. Quels sont les avantages à faire de l’investissement immobilier locatif ?
   1. Constituer un revenu complémentaire
   2. Construire un patrimoine immobilier
   3. Profiter d’avantages fiscaux
3. Nos conseils pour réussir votre investissement immobilier locatif
   1. 1. Préparez votre projet
   2. 2. Calculez votre capacité d’emprunt
   3. 3. Entourez-vous de professionnels qualifiés
   4. 4. Déterminez l’emplacement de votre bien
   5. 5. Choisissez le type de locataire à qui vous souhaitez louer
   6. 6. Déterminez le bien qui sera le plus adapté à votre projet
   7. 7. Trouvez une solution de financement
   8. 8. Optez pour le bon régime fiscal
   9. 9. Prenez connaissance de vos obligations en tant que bailleur
   10. 10. Définissez la gestion de votre bien
   11. 11. Protégez-vous des loyers impayés
   12. 12. Pensez à la revente de votre bien
4. L'investissement en SCPI : une alternative pratique à l'investissement direct

1. Qu'est-ce que l'investissement immobilier locatif ?

L’investissement locatif consiste à faire l’acquisition d’un bien immobilier afin de le mettre en location. C’est une pratique très courante, notamment auprès des investisseurs qui souhaitent placer leur argent dans un domaine fiable et accessible.

Vous pouvez aussi bien réaliser un investissement locatif avec une maison qu’avec un appartement et ça, quelle que soit leur surface.

2. Quels sont les avantages à faire de l’investissement immobilier locatif ?

2. 1. Constituer un revenu complémentaire

Même si le placement locatif comporte un grand nombre d’avantages, le principal reste l’obtention d’un revenu complémentaire; un moyen d’assurer sa future retraite ou amortir une potentielle revente immo avec plus-value à plus de 10 ans.

Ce revenu stable permet de compenser et maintenir le pouvoir d’achat qui est généralement revu à la baisse lorsqu’on part en retraite.

2. 2. Construire un patrimoine immobilier

En plus des revenus qu’il génère, l’investissement locatif permet de construire un patrimoine sur le long terme.

En effet, c’est le seul placement pour lequel les banques autorisent un financement à hauteur de 90% à l’aide d’un crédit immobilier. Ce qui veut dire que vous pouvez construire votre investissement immobilier sans aucun apport (ou très peu) personnel.
Une fois loué, vous pouvez alors compter sur les loyers mensuels perçus pour rembourser une partie ou l’intégralité du prêt.

À cela s’ajoute la possibilité de construire un patrimoine transmissible à vos descendants. De quoi finir vos vieux jours l’esprit tranquille !

2. 3. Profiter d’avantages fiscaux

Dernier avantage à se lancer dans l’investissement locatif : les réductions d’impôts sur le revenu. En effet, investir dans l'immobilier locatif ouvre la porte à d'attrayantes incitations fiscales, conçues pour encourager les propriétaires bailleurs à participer activement au marché locatif. Parmi elles, on retrouve 3 grands dispositifs :

• Le dispositif Denormandie : Destiné à revitaliser les centres-villes, ce dispositif offre une réduction d'impôt sur le revenu pour l'achat et la rénovation de biens anciens situés dans certaines zones. Par exemple, investir dans un appartement nécessitant des travaux pour un montant total de 150 000€ peut vous octroyer une réduction d'impôt de 18% du coût total si vous louez la résidence pendant 9 ans, soit une économie d'impôt de 27 000€.

• Le dispositif Pinel : Visant à stimuler la construction de logements neufs dans des zones tendues, le Pinel permet une réduction d'impôt sur le revenu allant jusqu'à 21% du prix d'achat du bien, étalée sur 12 ans. Pour un appartement neuf acquis à 200 000€ et loué pendant 12 ans, vous pourriez bénéficier d'une réduction totale de 42 000€.

• Le dispositif Loc'Avantages (anciennement Louer Abordable) : Ce programme encourage à louer des biens à des loyers modérés en échange d'une réduction d'impôt sur les revenus locatifs, pouvant atteindre 85% du montant des loyers perçus. Si vous louez un bien à un loyer inférieur de 20% au marché local, vous pourriez voir 30% de vos revenus locatifs exonérés d'impôts.

Tous trois soumis à plusieurs conditions, comme la localisation de la résidence, la qualité énergétique, ou le plafond de loyer, il est essentiel de vérifier votre éligibilité à chacun de ses dispositifs sur le site du gouvernement pour en bénéficier.

3. Nos conseils pour réussir votre investissement immobilier locatif

3. 1. Préparez votre projet

La toute première chose avant d’investir dans un bien immobilier est de calculer votre rentabilité locative. Celle-ci est très importante pour réussir son investissement et finalement, plutôt simple à calculer :

Rendement locatif (%) = loyer annuel / prix total du bien x 100

Attention ce résultat ne prend pas en compte les frais d’entretien du bien ou encore la fiscalité de ce type de placement. Mais celui-ci vous permettra de faire le point sur votre projet et de le comparer avec d’autres types de placement.

Le rendement moyen ne sera évidemment pas le même suivant la ville, le quartier et la surface du bien que vous sélectionnerez.

Il vous faudra déterminer les objectifs que vous souhaitez atteindre avec cet investissement locatif afin de mettre en place les moyens nécessaires pour y parvenir. Réduire vos impôts, optimiser un patrimoine immobilier, préparer votre retraite grâce à un revenu complémentaire… ce n’est pas les objectifs qui manquent !

3. 2. Calculez votre capacité d’emprunt

Comme pour tout projet immobilier, vous devez d’abord avoir une idée précise de votre capacité d’emprunt afin de définir le budget de votre investissement. Comme pour toute demande de prêt ou de crédit, votre capacité d’emprunt dépend essentiellement de vos revenus, mais prend également en compte vos charges fixes telles que vos autres crédits. Pour la calculer, le plus simple reste alors de réaliser une simulation de crédit immobilier pour avoir une estimation précise de votre capacité d’emprunt ainsi que du taux que vous pourriez obtenir.

3. 3. Entourez-vous de professionnels qualifiés

À moins que vous ayez déjà une connaissance approfondie du marché de l’immobilier, le meilleur conseil que l'on puisse vous donner est de faire appel à des professionnels du secteur pour réussir votre investissement locatif. Chasseur d’appartement, agent immobilier, courtier… Suivant le budget dont vous disposez, vous pourrez faire appel à différents professionnels pour vous aider à trouver votre bien, financer son achat en constituant le dossier adéquat et le mettre en location Airbnb ou longue durée.

3. 4. Déterminez l’emplacement de votre bien

L’emplacement du bien est un des principaux critères d’un investissement locatif réussi. Quelle que soit la ville ou la région où vous souhaitez acheter, vous devez choisir un quartier où la demande locative est forte afin d’éviter les vacances locatives au maximum. Visez de préférence une ville dynamique et un quartier vivant, à proximité des commerces, des transports en commun et des établissements scolaires et universitaires.

3. 5. Choisissez le type de locataire à qui vous souhaitez louer

Suivant le type de locataires que vous visez, vous ne choisirez pas forcément le même emplacement ou le même type de bien. Si vous souhaitez plutôt louer votre bien à des étudiants, vous devez plutôt viser des biens de type studio / T1 / T2 à proximité du centre-ville et des facultés. Si vous souhaitez plutôt louer à des actifs, il faudra privilégier les T2. Enfin, les familles préféreront des biens plus grands situés un peu plus en périphérie.

3. 6. Déterminez le bien qui sera le plus adapté à votre projet

Le type de bien que vous pourrez acheter dépend essentiellement de votre capacité d’emprunt. Cependant, suivant vos objectifs patrimoniaux ou le type de location que vous visez, vous allez pouvoir choisir entre différents biens. Si les biens anciens offrent généralement une meilleure rentabilité, les biens neufs peuvent donner accès à des dispositifs fiscaux intéressants.

3. 7. Trouvez une solution de financement

Le choix de financement dépendra de plusieurs facteurs liés à votre situation personnelle tels que votre situation financière actuelle ou encore, le montant de votre apport mais également, des caractéristiques liés à votre investissement : les futures mensualités, les risques de non-paiement, les moyens restants pour gérer les imprévus, etc.

N’hésitez pas à comparer les différentes solutions pour financer votre projet et sélectionner celle qui vous correspondra le mieux.

3. 8. Optez pour le bon régime fiscal

Les revenus générés par votre investissement locatif peuvent être de différentes natures. Les bénéfices obtenus grâce à une location vide sont des revenus fonciers, tandis que les revenus générés par une location meublée peuvent être considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Les revenus fonciers peuvent être alors déclarés selon le régime microfoncier ou le régime réel, de même que les loueurs en meublé peuvent être considérés comme professionnels (LMP) ou non-professionnels (LMNP).

3. 9. Prenez connaissance de vos obligations en tant que bailleur

En tant que bailleur, il est crucial de fournir un logement conforme aux normes de décence et énergétiques, respectant les critères de sécurité et de confort. Veillez à vous informer sur l'encadrement des loyers applicable dans votre zone pour fixer un loyer adéquat. Vous devez également assurer l'entretien du logement et réaliser les réparations nécessaires.

Gardez un œil sur les évolutions législatives qui affectent la fiscalité de l'immobilier locatif, les obligations du bailleur, et les droits des locataires. La loi ALUR, par exemple, a introduit des modifications importantes sur les baux, les dépôts de garantie, et plus encore. La mise en conformité avec ces réglementations garantit la protection de vos investissements et la pérennité de vos relations locatives.

3. 10. Définissez la gestion de votre bien

Vous avez le choix de gérer vous-même la location de votre bien ou de confier sa gestion à une agence. Certes, la gestion locative par une agence a un coût (de l’ordre de 5 à 10% des loyers), mais cela vous fait gagner beaucoup de temps et de sérénité. Ne vous y trompez pas, la gestion locative d’un bien peut vous prendre beaucoup de temps et d’énergie !

3. 11. Protégez-vous des loyers impayés

Comme chaque investissement, placer son argent dans la pierre n’est pas sans risque. Il est indispensable de les anticiper pour les éviter et vous lancer en toute tranquillité. Parmi eux, on retrouve le risque d’impayés ainsi que le risque de dégradation.

Pour prévenir le risque de loyer impayé, le meilleur moyen reste de souscrire à une assurance “loyers impayés” (ou Garantie Loyers Impayés (GLI)) qui vous permettra de recevoir 100% de vos loyers et charges chaque mois, quoi qu’il arrive. Nous vous conseillons tout de même de bien étudier les dossiers de vos locataires avant la signature du bail pour éviter tout problème.

Quant au risque de dégradation, il est indispensable que vous soyez présent à l’état des lieux pour prendre des photos avant et après la période de location. Cela vous permettra de constater et de prouver tous les dommages qui pourraient être faits durant cette période.

3. 12. Pensez à la revente de votre bien

Même si ce n’est pas prévu pour tout de suite, vous devez penser à la revente de votre bien au moment où vous l’achetez. Évitez les biens atypiques et visez des quartiers connus, qui jouissent d’une bonne attractivité et qui ne risquent pas de se dégrader. Par exemple, les biens neufs situés dans des quartiers en cours de transition peuvent être risqués.

4. L'investissement en SCPI : une alternative pratique à l'investissement direct

Pour ceux cherchant à diversifier leur approche aux investissements immobiliers sans s'engager dans la gestion directe de biens, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) offrent une option attrayante. Les SCPI permettent d'investir dans un large éventail de biens immobiliers sans avoir à gérer directement les propriétés. Cela signifie que vous pouvez bénéficier de revenus locatifs potentiels et de perspectives de valorisation de votre investissement sans les soucis liés à la gestion quotidienne des biens.

Les avantages clés d'une SCPI :

• Diversification du portefeuille : Les SCPI investissent dans divers types de biens et zones géographiques, réduisant ainsi le risque lié à l'investissement.
• Accessibilité : Avec la possibilité d'investir de petites sommes, les SCPI rendent l'investissement immobilier accessible à un plus large éventail d'investisseurs.
• Gestion professionnelle : La gestion des biens est confiée à des experts, vous libérant des contraintes de la gestion locative.

Toutefois, il est essentiel de prendre en compte les frais de gestion et la liquidité des parts avant de prendre votre décision. Les SCPI peuvent être une excellente manière de compléter un portefeuille d'investissement immobilier, à condition de bien comprendre leur fonctionnement et de les aligner avec vos objectifs financiers.